來源：1688新聞網
上周，《澳大利亞金融評論報》獨家披露McGrath 所謂的「內部文件」， 文章稱截至去年11月份的前5個月中，McGrath已經累積損失高達130萬澳元。消息一出，該公司股價瞬間跌至歷史新低，收於0.49澳元，跌幅近5％。澳洲證券交易所（ASX）問責McGrath泄露尚未披露的消息，面對媒體、公眾、監管機構的質疑，McGrath的境遇變得水深火熱。
本月，各大媒體、經濟學家、投資人幾乎集體唱衰澳洲房地產市場。其中，地產成交量無疑是房地產行業的一個重要風向標。McGrath 作為澳洲最主要的房地產中介之一，業績頻頻亮起紅燈，「信息泄露門」事件更是把 McGrath 推到了風口浪尖。誰會是壓垮McGrath的最後一根稻草？McGrath又該如何從風波中全身而退？地產中介業績每況愈下，這難道是房地產市場泡沫破裂的信號？
本文將和大家聊一聊McGrath公司和創始人發家史、「消息泄露門」事件始末、 退市傳聞，以及未來房地產市場的走向，最後給到一些專家們的投資建議。
閱讀導航
一、誰是壓跨McGrath的最後一根稻草？
二、McGrath 的「芳華」時代
三、McGrath退市箭在弦上？
四、退市≠失敗
五、房地產大勢已去？
一
誰是壓跨McGrath的最後一根稻草？
1
「消息泄露門」始末
1月21日，《澳洲金融評論報》發布了獨家新聞《McGrath 盈利預警 董事會解散》。
文章揭露McGrath 11月虧損130萬澳元和董事會即將大換血，而這些信息還未通過證交所向公眾披露。「消息泄露門」一出，McGrath股價持續走低， 1月25日創歷史新低，收於0.495澳元，跌幅近5％。
事後，McGrath否認公司違反信息披露條列一說。現任董事長 O'Connor女士向媒體宣稱：集團沒有事前將任何數據和信息泄露給媒體，一切都是子虛烏有。
1月22日上午9點，McGrath 發布了公告 。其中解釋了「公司此前對媒體報道毫不知情，所有的公開信息也沒有得到董事會的認可。公司正在積極調查信息泄露的根源。」
面對外界問責為何公司未及時披露消息。McGrath解釋是「文章所提到的所謂的「內部文件」是11月份的數據，公司在12月14日就已經獲得這些數據，但McGrath方面認為11月份的數據絕對不會對股價造成影響」。
但新南威爾士大學商學院（UNSW Business School）企業信息披露專家Mark Humphery-Jenner認為，「McGrath有義務對市場份額和拍賣清空率做出實際的，不含任何誤導性的假設，並告知投資者可能何時達不到這些目標。如果McGrath因為考慮到自己的傭金收入下降，而去虛假和誤導性的披露信息，這就觸犯到法律了。」 況且是不是影響股價是市場說了算的，而不是靠個人感覺。
根據《ASX上市公司規則指導》第八條「持續的信息披露義務」：一旦上市公司意識到任何信息會對公司股價或公司市值產生影響，上市公司應當在合理切實可行的範圍內儘快向公眾披露此類「市場敏感信息」（包括發行債券、重大業務變化、財務狀況變化、重大訴訟、潛在收購等）。
所以董事會的解釋：「直到12月才得到11月的數據結果，而且也沒有意識到會觸及股價。」這種說辭顯然有點自欺欺人。
在McGrath的公告中，還預計了公司今年上半年將陷入赤字。較去年同期的930萬澳元，預計上半年息稅、折舊和攤銷前利潤將大幅下降163萬澳元，其中非經常性項目虧損5萬澳元。這已經是公司兩年內第4次盈利預警。公司還宣布，公司的原首席執行官、董事長和大部分董事會成員將集體離職 ，創始人John McGrath將接任臨時執行董事。
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壞消息接二連三
其實早在去年11月6日公司就發布過第3次盈利預警。 當時，McGrath認為全年營業利潤約為1300萬澳元。 但行業分析師認為，這個數字看起來太樂觀了，他們的預測是480萬澳元。
利潤下滑已經讓股價變得慘不忍睹，才兩年的時間，McGrath的市值已經虧損了近四分之三。在企業的權威，信譽和戰略已經備受質疑的情況下，董事會暫緩第4次盈利預警，只報喜不報憂的行為也在情理之中了。
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投資者信心缺失
古話說：「牆倒眾人推。」 被媒體曝光之後，McGrath的瞬間表態掀起千層浪，投資者不滿情緒高漲：「為什麼董事會之前不承認公司的情況有多糟糕？對市場成交量的樂觀描述是不是又一種拖延策略？」
去年11月份，整個悉尼市場的獨棟別墅和公寓拍賣清盤率還算穩定，維持在77%-80%。但是，McGrath的表現卻和整個市場背離，當時集團依舊認定業季下滑是房地產市場大環境的問題，而不是自己的管理層出了問題。
直到本周，McGrath 才承諾改變戰略計劃，並承認今年上半年已是無利可圖。面對投資者信心的缺失，McGrath發言人沒有做出任何正面回答，只是矢口否認McGrath的誤導市場行為。
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競爭對手落井下石
屋漏偏逢連夜雨。正當McGrath業績遭受重創時，他的主要競爭對手The Agency 挖走了McGrath 旗下35名經驗豐富且高業績的房產經紀人，還拿出了一份漂亮的「成績單」。
截至2017年下半年，The Agency傭金總額達376萬澳元，比上半年增加了45％。下半年該集團的成交物業總價值上漲了48％，達到1.950億澳元，而成交量上漲了47％，達到322單，房屋掛牌數量上漲了30％，達到492單。
三個主要指標掛牌數量，成交量和總傭金都在2017年下半年大幅增長，顯示公司業務運作良好， The Agency還預期 2018年盈利將實現100%的增長。看來McGrath這次是被The Agency完全KO 了，不僅營業額遭碾壓，人才大量流失 對McGrath來說也是雪上加霜。
二
McGrath 的「芳華」時代
McGrath的創始人John McGrath出生在悉尼南部的一個工人階級家庭，兒時夢想成為一個職業橄欖球運動員。然而，肺病終結了他的體育夢，轉而從事房屋銷售。事實證明他是天生的房地產經紀人。
24歲時，他就賣出了位於Point Piper頂級豪宅，創下當時1125萬澳元天價成交記錄。
1988年，John McGrath創立自己的房地產中介公司，並提出了基於誠信和透明度為原則的房地產交易理念。隨後，他建立了一個在線房地產業務交易平台REA（realestate.com.au）撮合買賣房屋。
2009年，McGrath賣掉了他在REA的大部分股份，凈賺了1440萬澳元。但是如果他繼續持有股份的話，那麼現在的股份市值將近1.5億澳元，是McGrath當前市值的2倍。
青年時期的John McGrath因為出色的業績，曾被譽為「悉尼房地產先生」，他把McGrath一手打造成澳大利亞最成功的住宅房地產集團之一。 如今的McGrath在澳大利亞東海岸已經擁有96個辦事處，如下圖所示，公司遍布新南威爾士州，昆士蘭州、澳大利亞首都和維多利亞州等。它已經成為一家集住宅物業銷售，物業管理，抵押貸款，拍賣服務和職業培訓5大類業務於一身的綜合性房地產服務公司。
John McGrath的CEO之路
但他的CEO之路也不是一番風順。2015年12月，公司IPO成功。在之後的7個月里，股價就上演了災難性的一幕，從最初每股2.10澳元下跌了40％以上。
此後，管理層經歷了一次大換血，他也卸任了首席執行官一職。一位拒絕透露姓名的McGrath的經紀人說：「放棄對一家以自己名字命名的公司的控制權是他無可奈何的選擇。」
當年，John McGrath薪水減少了56％，年薪從2015年的744,765澳元降至2016年的327,415澳元。但他仍然是McGrath 的最大股東，擁有大約26％的股權。
《Good Weekend》雜誌是這樣評價John McGrath的。「他控制欲極強，而且還有點迫症患，從襯衫，到襪子、內衣褲，他都要按照自己的方式摺疊和擺放。「 但McGrath自己調侃道，「我只是有點執著罷了。」
眼下， McGrath高管集體離職，經紀人被挖牆腳，市場大環境又不給力， 在這種情況下，John McGrath臨危受命出任臨時執行董事，若想救公司於水火，可能還真需要一點破釜成舟，不撞南牆不回頭的執著精神。
三
McGrath退市箭在弦上？
早在「消息泄露門」之前，McGrath 就已經向外界放風，有退市的想法。去年11月《悉尼先驅晨報》《澳大利亞人報》曾做過相關報道。
當時McGrath董事長Cass O'Connor表示，房地產大環境惡化對公司壓力加大，公司可能考慮退市，但時間表未定。
「
上周六，《澳洲財經見聞》編輯為了找尋答案，佯作看房者，在McGrath各個中介處打探了一番，他們普遍認為，目前的混亂局面是因為高層意見不合，而引發的公司組織結構調整。John McGrath希望退市後，方便公司私有化管理。他們認為此次風波以及管理層的變動不會對公司業績有任何影響。
McGrath有退市的想法已不是空穴來風。自2015年12月上市以來，McGrath已經面臨4次盈利下調，股價一路下跌近70％，公司市值僅8000萬澳元。
雖然公司承認沒有賣家在蓄意做空股票，股價不會自殺式跳水，但2017年全年利潤下降42％，市值縮水，擴張計劃陷入僵局已成事實。四面楚歌下，McGrath退市似乎已經箭在弦上。
四
退市≠失敗
退市企業不一定就是「壞孩子」。投資者往往會混淆公司退市和公司倒閉，但兩者完全不是一回事。
在澳洲，大部分公司會因收購，兼并重組，流動性問題，上市成本太高等原因要求主動退市。從募集資金、吸引投資者、增強流通性等角度來看，公司IPO的好處不言而喻。但 McGrath選擇退市私有化，也必定是著眼於公司長期發展。
退市私有化（Delisting privatization）是指由上市公司大股東作為收購建議者所發動的收購活動，目的是要全數買回小股東手上的股份，買回後撤銷公司的上市資格，變為大股東本身的私人公司。
這是資本市場一類特殊的併購操作，與其他併購操作的最大區別，就是它的目標是令被收購上市公司摘牌，由公眾公司變為私人公司。簡單說就是，控權股東全數買入其他小股東的股份，然後主動要求退市。
那麼問題來了，McGrath 2015年才上市，短短2年為什麼就急著要退市了？
「
最主要的原因是，由於經營環境和業績不佳，股價受到懲罰性下跌，McGrath認為股價被投資者低估了。當市值不能準確反映公司的價值時，私有化可以讓公司不再以股價為中心，而是依據現金流等因素來做出決策，還可以提高公司除在股市外其他市場的融資能力，公司治理也會更加靈活。
」
這顯然是McGrath想要退市的動機之一。此外，退市私有化對業績下滑的McGrath來說還有一些其他好處。
1
關注長期的業務目標
對上市公司而言，最大的矛盾就是既要滿足股東的短期利益，又要實行長期的戰略目標。 一家上市公司可能每隔幾個月就被要求出一份業績報告，這迫使一些上市公司把重點放在短期收益上，有時甚至會為了取悅股東放棄長期的戰略計劃。
McGrath退市私有化後，不需要每個季度交「成績單」，也不需要與股東分享收入細節。相反， 公司可以致力於長期目標，而不用為達到短期市場預期而煩惱。
2
持續的控制經營權
在上市公司里， 因為要考慮大小股東的意見，大刀闊斧的戰略調整和人員變動很難執行。而當McGrath退市私有化後，公司高層和大股東施展拳腳的時候可以少些阻礙，也不會存在敵意收購的可能性， 公司的所有者可以更好的控制公司的業務經營。
3
不公開信息的權利
由於上市公司的財務報表和各種公司動態信息都需要與公司股東分享，上市公司會面臨來自監管機構、媒體以及投資者的巨大輿論壓力。McGrath退市私有化後，不用接受監管部門監督，財務數據可以完全保密，不再按照ASX的要求向公眾披露重大事件或新項目開發情況。公眾監管少了，業績考核的壓力也沒了。
4
保持較低的費用
雖然上市的經濟利益對於企業主來說可能是誘人的，但是完成這一上市過程的成本是巨大的。除了與IPO相關的高昂費用之外，上市公司也有責任提交季度盈利報告和其他必要的披露文件。這會使企業財務負擔加重，並增加了大量成本。McGrath退市私有化後，企業的法律諮詢費用、審計費用都可以適當減少。此外，收入可用於公司業務再投資或補貼公司法人和管理團隊。
五
房地產大勢已去？
McGrath作為澳洲最主要的地產中介之一，利潤頻頻亮起紅燈，是不是代表澳洲房地產行業的冬天已經來了？根據Domain數據顯示，上周澳洲主要城市房屋成交量情況如下圖。
此外，從Corelogic統計圖表來看，截止1月28日，除了布里斯班房價上漲0.14%，1月份其餘4大首府城市全線下跌，平均跌幅達0.34%。 悉尼的跌幅最大，達到0.61%。
房地產行業成交清淡，部分地產中介利潤預警，樓市正在冷卻已是事實。但一些地產分析師認為，從2012年開始，房地產價格已經累計上漲了75％，完全沒有必要為幾個百分點的下跌而焦慮。
「
可以肯定的是，今年房價不會崩盤，因為有基本面支撐市場底部，比如自住型需求依然不減、房源供應不足和人口增長等因素。
」
John McGrath也建議人們忘記價格的波動，把注意力轉移到別處。因為當市場開始冷卻的時候，每個月房價都會產生一些微不足道的變化，這是很正常的。 如何在今天的市場中尋找機會，才是人們需要關注的。以下是一些業內人士的建議，僅供大家參考。
如果你是房主，最大的機會在於債務管理。考慮一下，你的房屋貸款利率是不是最好？你可以看看現在的固定利率，一般固定比浮動利率要低？趁現在利率低的時候，降低債務水平。或者考慮從房屋升值的部分套利，從銀行貸出更多的錢用於房屋的裝修或者翻新。
如果你是買家，隨著樓市的冷卻，市場上的選擇更多了，競爭更少了。你可以在你的預算內，對心儀的樓盤做些調研對比。通過一切手段來觀察市場，尤其是房屋出售的數量，因為這會對房價產生直接正面的影響。但是不要試圖去踩點，因為只有上帝知道什麼時候才是「最好的時機」。
如果你是賣家， 賣房的時點已經不是現在要考慮的因素了，因為樓市接下來還會進一步冷卻。準備好了就賣！與您所在地區最有經驗的房地產中介交流一下，詢問一下最近的成交情況，看看他們的建議，好的中介必須有自己的觀點和應對市場的策略。
END
「這是最好的時代，也是最壞的時代」，英國文學家狄更斯曾這樣描述工業革命發生後的世界。如今，我們就生活在這樣一個分化的世界中。去年全球創造的財富82%都流向了最富有的1%的人群，而世界上最貧窮人群的財富並未見增長。
全球樓市的瘋狂恐怕就是最好的印證，它使富的人更富，窮的人更窮。眼下，McGrath 的種種內憂外患，可以看成是澳洲地產行業的一個個案，但誰又能保證房地產行業不存在「多米諾骨牌」效應，樓市的泡沫永遠不破呢？
備註：截止筆者發稿，1月McGrath 股價一路下探，1月30日以0.44澳元／股再次刷新歷史新低。
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